Faire une plus value immobilière : comment mettre toutes les chances de son côté ?

value immobilière

La pierre a de tout temps été le meilleur investissement financier. Cependant, lorsque vous décidez de vendre un bien immobilier, la facture fiscale peut être élevée, notamment lorsqu'il ne s'agit pas de votre résidence principale. Dans cet article, nous allons voir comment réduire la taxation de l'impôt sur la plus-value sans faillir à vos obligations légales.

1-Comprendre et choisir les meilleures solutions fiscales

Le calcul d'une plus value immobilière consiste à évaluer la différence entre le prix d'acquisition d'un bien et le prix de vente souhaité. A priori, la meilleure solution pour payer moins d'impôt est de vendre moins cher. Certains décident alors de majorer le prix d'achat de manière artificielle pour faire baisser la plus-value. Aussi profitable puisse-t-elle paraitre, cette démarche est considérée comme une fraude fiscale. Et pour cause : le prix est toujours indiqué dans l'acte d'achat mais aussi sur l'acte de succession et de donation du bien immobilier.

Lorsque vous essayez de vendre un bien, le prix d'acquisition peut être majoré et faire l'objet d'un forfait : une majoration qui peut atteindre 7,5%, sans vous contraindre à justifier quoique ce soit. Par ailleurs, vous pouvez intégrer les frais supportés qui ne sont autres que les frais de notaire et la commission de l'agence immobilière. Il est toutefois strictement interdit d'utiliser la formule forfait si vous souhaitez vendre un bien reçu via une succession ou une donation. De plus, si le donateur du bien a réglé ces frais lui-même, le bénéficiaire n'a pas le droit de les déduire au moment de la revente.

Les dépenses liées aux travaux de rénovation sont également inclues dans le prix d'achat. Dans ce cas, il faudrait choisir de payer les frais réels ou opter pour un forfait de 15%. Sachez que le forfait est l'option la plus profitable dans la mesure où vous n'êtes pas dans l'obligation de fournir des justifications de vos dépenses. Pour être éligible à cet avantage, vous devez être le propriétaire du bien pour une durée inférieure ou égale à cinq ans.

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2-Élire domicile dans le bien immobilier mis en vente

Lorsque vous décidez de vendre votre résidence principale, vous êtes exonéré de l'impôt sur la plus-value. Celle-ci étant de 19%, vous devez prévoir 15,5% supplémentaires pour les prélèvements sociaux. Il convient de souligner que vous bénéficiez de cette exonération en dépit du montant de la plus-value. De plus, il n'y a ni condition de durée d'acquisition pour le bien en question ni conditions de ressources pour l'acquéreur.

Les personnes qui possèdent un patrimoine de plusieurs biens immobiliers sont souvent tentés d'élire domicile dans le logement qu'ils souhaitent vendre. Cette tentation est justifiée par le désir d'obtenir une exonération d'impôt sur la plus-value. La loi fiscale française considère que la résidence principale est le logement effectif de son propriétaire.

La fiscalité attache un soin particulier à surveiller les transactions immobilières afin de repérer les opérations abusives. Il faut donc fournir des preuves par tous les moyens possibles et imaginables. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez garder les justificatifs de votre présence comme les factures énergétiques ou encore l'avis d'imposition de la taxe d'habitation. Un effort d'anticipation s'impose. En d'autres termes, occuper le logement pendant six mois ne vous rend pas éligible à l'exonération sur la plus-value. Même si vous apportez cette preuve, vous ne pouvez prouver qu'il s'agit de votre résidence principale qu'après y avoir vécu pendant 12 à 24 mois. La réitération de cette opération sera interprétée par les instances fiscales comme un abus. Vous trouverez davantage d'informations sur emprunter-malin.com

3-Bénéficier de toutes les exonérations

Même l'exonération sur la plus-value des résidences principales est la plus répandue, il n'en demeure pas moins que d'autres formules exonération peuvent être appliquées. On peut en citer celle qui concerne le non-propriétaire qui décide de vendre sa maison locative ou secondaire et utilise l'argent acquis pour financer son logement principal. Pour obtenir cette exonération, il ne faut pas avoir été propriétaire de ce logement dans les 4 années antérieures à la vente. Il y a toutefois une autre condition : ne pas avoir vendu de bien immobilier dans le passé. L'acquisition du logement principal doit être réalisée dans les deux années qui suivent.

Pour les ventes inférieures ou égales à quinze mile euros, il y a une exonération supplémentaire. Elle concerne les biens non destinées à l'habitation comme les parkings par exemple. Il faut, par ailleurs, vendre l'ensemble des biens à des acheteurs différents. Cette condition pour cumuler les abattements est mise en exergue dans le Bulletin des Finance publiques. En revanche, en vendant à la même personne, un seul abattement vous sera accordé. Sa valeur s'élève à quinze mille euros.

4-Accorder la propriété des biens à ses descendants

Les sujets qui ne sont éligible à aucune des formules d'exonération précédemment citées peuvent transmettre leur bien immobilier à leurs descendants. Cette démarche permet de supprimer la plus-value fiscale puisque le logement en question ne fait plus partie de votre patrimoine personnel. Il devient la propriété de vos héritiers. Le prix du bien immobilier correspond dès lors à la valeur de ce dernier au moment de la donation. Les descendants ont la possibilité de vendre et de récupérer la somme dans sa totalité sans se soumettre à une taxation.

La donation-cession permet de bénéficier d'une exonération complète de l'impôt sur la plus-value. Cependant, cela ne vous met pas à l'abri des droits de donation. Les avantages de la donation varient en fonction de la situation. Son application doit obéir à certaines conditions. En aucun cas, les donateurs sont obligés de se réattribuer le prix de la vente.

A savoir : Les retraités et les personnes invalides titulaires de la carte d'invalidité ont droit à des formules d'exonérations spécifiques.



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